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产权调换的房屋面积缩水应如何处理?/左志平

时间:2024-07-13 11:27:26 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8194
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产权调换的房屋面积缩水应如何处理?

案情简介:
2000年6月,被告华为开发公司建设新元小区,需拆迁原告食品公司部分房屋,为此,双方签订了房屋拆迁安置协议书一份,约定原告回迁门面房262m2,其中:包括民族路(东西向),新元小区公园(小区南大门)入口转角处门面房。2000年9月1日,原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份,约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处1号、2号门面房,建筑面积60.78m2,单价1680元/m2,合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份,载所购房屋方位为新元小区公园(小区南大门)入口转角处1号、2号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时,该小区2号楼门面房亦相继对外预售。其中,同年11月,被告与卢某签订的2号楼35号门面房买卖合同后,附有房屋平面图,显示35号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房,呈内弯圆弧状。此后,被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年6月12日,被告召集原告开会,通报规划调整后的规划方案,可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明;“徐某(被告方副经理):….根据市规划的要求,考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊,对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整,调整的范围基本保持原样不变,去掉转角处的一个三角形的拐角,可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此,请食品公司能理解,关于减少的部分面积,如何处理,待房屋建成后,再做商订。”王某(原食品公司法定代表人):“规划调整,但涉及到我公司回迁的门面房面积减少,到底减少多少目前数据还没有得出来,如果减少的门面房面积,今后在计算上,我们不能按文件标准计算,要给我们亏损企业加大补偿,给予弥补。”事后,被告调整了公园入口转角处1号、2号右边依次是2号楼的36号、35号门面房(此前,平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房,无36号门面房),左边是上二楼的楼梯间通道。随后,被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某,双方签订《房屋购销合同》一份,原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足,且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房,遂找被告,经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2,2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2,遂于2002年5月20日向本院起诉,要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果:
审理认为:被告是具有房地产开发经营资质的企业,在开发新元小区中,需要拆迁原告的房屋,与原告签订了房屋拆迁安置协议,原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同,该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限,以及违约责任等内容,双方意思表示真实,又不违反法律规定,该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房,在合同履行中,被告调整规划设计方案,在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房,如不增建,被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2,满足原告要求,实现合同目的,而被告建造了36号门面房,并将该房出售给第三人,原告房屋面积减少20.51m2,致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现,被告主观上存在违反合同的恶意,客观上造成原告经济损失,应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后,虽然通知了原告,但原告要求加大补偿,被告亦认同可以协商,双方未达成协议,双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价总金额按实调整,应理解为双方对建筑面积合理误差的处理,而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少,不属于合理误差的情形,不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋,具有拆迁补偿利益,其损失的计算,不能按照《商品房销售管理办法》的规定,也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定,应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算,扣除原告购房1680元/m2,其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失,才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足,根据合同第5条规定,按合同约定价款增补、退减房款,而不是市场价赔偿不足面积房款的意见,不能成立,因被告在合同中约定面积差为5%,但实际上相差20.51m2,占原告所购房屋面积的1/3,明显存在恶意,按照合同约定补、减,损害了原告的利益,违反诚实信用原则,该辩解不予采纳。为此,依据《中华人民共和国合同法》的规定,判决:被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元(20.51m2×5792.33元)。
法律点评:
该案是房屋拆迁,进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定,实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是:①《商品房销售管理办法》,对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定,……,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁,实行的是产权调换,其拆除房屋在市区的繁华地段,拆除前没有进行评估,补偿价格很低,产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格,目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议,后又签订房屋预售合同,是对拆迁补偿安置协议的存续,包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房,以市场价卖于第三人,赚取利润,使原告房屋面积20.51m2,按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外,上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题,仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺,使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚,使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则,结合案件的特殊性,依据《中华人民共和国合同法》规定,在判决被告赔偿原告实际损失的同时,又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的,不仅保护了原告的合法利益,同时也给予被告经济惩罚,有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


全国人民代表大会常务委员会关于深入开展法制宣传教育的决议

全国人民代表大会常务委员会


全国人民代表大会常务委员会关于深入开展法制宣传教育的决议


(1991年3月2日第七届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过)


从一九八六年开始实施的第一个普及法律常识五年规划,已经取得了明显效果。但是,距离我国法制建设的需要还有相当大的差距。为了加强社会主义民主法制建设,全国人大常委会认为有必要在认真总结第一个五年普法经验的基础上,从一九九一年起,实施普及法律常识,加强法制宣传教育的第二个五年规划,进一步提高广大干部群众的法制观念,保障宪法和法律的实施,坚持依法办事,促进依法治国和依法管理各项事业,为国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的顺利实施,为改革、开放创造良好的法制环境,促进国家的政治稳定、经济振兴和社会发展,特作决定如下:
一、实施法制宣传教育的第二个五年规划,要以宣传、学习《中华人民共和国宪法》为核心,普及《中华人民共和国行政诉讼法》、《中华人民共和国义务教育法》、《中华人民共和国集会游行示威法》、《中华人民共和国国旗法》、《中华人民共和国婚姻法》、《关于禁毒的决定》、《关于惩治走私、制作、贩卖、传播淫秽物品的犯罪分子的决定》等法律的基本知识;同时要有针对性地选学民事的、刑事的和国家机构的基本法律的有关内容。各部门、各单位要有计划、有步骤、分层次地学习和熟悉同本部门、本单位的工作密切相关的经济等方面的专业法律知识。各地区要结合本地的实际情况,选学有关的法律、法规。
二、第二个五年法制宣传教育的重点对象是各级领导干部、执法干部、宣传教育工作者和青少年。高级干部更要带头学法、守法,依法办事,为全国人民作出表率。
三、要从培养新一代社会主义事业接班人的高度,在大、中、小学以及其他各级各类学校,设置法制教育必修课程,编好大、中、小学不同水平要求的课本,充实法制教育内容并列入教学计划,切实加强对在校学生的法制教育。要在第一个五年普法的基础上,进一步改进和完善学校的法制教育,努力实现法制教育的制度化,切实提高青少年学生的法律素质,增强他们的法制观念。
四、在学习中要坚持理论联系实际、学法用法相结合的原则。在实施法制宣传教育第二个五年规划中,要把依法行政和依法管理各项事业,切实列入各级领导的议事日程;要订好规划,抓好落实,有针对性地、严肃认真地开展执法情况的调查,坚决纠正有法不依、执法不严、违法不究等现象。学法的成果要切实落实在依法办事上,并将这一点作为考核学法成绩的一项主要标准。
五、深入持久地开展法制宣传教育,促进各项事业的依法管理,必须在中国共产党的领导下,动员和依靠全社会的力量。一切国家机关和武装力量、各政党和各社会团体,各企业、事业组织都应当认真向本系统、本部门、本单位的公民进行法制教育,积极开展依法管理工作。各级人民代表大会常务委员会和人民政府要加强对本决议实施的领导和检查,制定切实可行的规划,采取强有力的措施,认真贯彻执行。


1991年3月2日

安徽省实施《中华人民共和国森林法》办法

安徽省人大常委


安徽省实施《中华人民共和国森林法》办法
  
(1990年10月26日安徽省第七届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过 1997年11月2安徽省第八届人民代表大会常务委员会第三十四次会议修改 2001年12月27日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议修改)



  第一条 根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国森林法实施条例》,结合本省实际,制定本办法。


  第二条 县级以上人民政府林业行政主管部门主管本行政区内的林业工作。
  县级人民政府林业行政主管部门在乡(镇)设立的林业工作站或者林业中心站,负责乡(镇)林业工作。


  第三条 森林分为公益林和商品林,实行分类经营管理制度,坚持生态优先原则。
  公益林包括防护林和特种用途林。公益林列入社会公益事业管理,按照严格保护、分级管理原则,由各级人民政府组织林业等有关行政主管部门和社会力量共同建设和管理。商品林包括用材林、经济林和薪炭林,由经营者依法自主经营。


  第四条 各级人民政府每年应当安排一定比例的资金,用于造林绿化和森林资源管理。
  按照规定征收的育林基金、维简费、林业保护建设费,有关部门按规定提取的造林绿化资金,应当专款专用。
  建立林业基金和森林生态效益补偿基金制度,具体办法由省人民政府按照国家有关规定制定。
  鼓励和吸引社会资金、境外资金用于植树造林,发展林业。


  第五条 各级人民政府应当组织开展植树造林活动,科学营林,保证森林资源总量的稳定增长。
  每年2月12日至3月12日为全省造林绿化月。


  第六条 集体承包给农户管理的“责任山”,其林地集体所有权不变,林地使用权及森林、林木所有权归承包的农户。任何组织和个人不得擅自调整农户承包的“责任山”。
  其他承包、经营林地的,双方权益由合同约定,其合法权益受法律保护。


  第七条 水库、湖泊周围和河流两岸,水土流失严重地区,以及其他宜于封山育林的地方,应当严格实行封山育林等措施。封山育林区由当地人民政府公布,设立标志,注明封山育林范围、面积、时间、类型及措施。


  第八条 建立森林资源调查制度。林业行政主管部门应当定期组织森林资源调查,建立森林资源档案。森林资源调查管理办法由省人民政府林业行政主管部门制定。
  建立森林资源安全报告制度。发生重大的盗伐、滥伐,森林火灾,森林病虫害以及其他破坏森林事件,县级人民政府及其林业行政主管部门应当立即采取措施,并报告上级人民政府及其林业行政主管部门。


  第九条 黄山、九华山风景名胜区,以及省人民政府批准划定的其他区域为松材线虫病重点预防区。松材线虫病的防治办法由省人民政府制定。


  第十条 因特殊需要改变森林生态、湿地生态、陆生野生动物自然保护区以及国有林场、苗圃、森林公园等林业单位的隶属关系或者变更其经营林地面积的,须经省人民政府林业行政主管部门审核同意后,按有关规定办理。


  第十一条 对古树名木应当逐棵登记建档,设立保护标志,禁止采伐、损毁和擅自移植。因科学研究、工程建设确需移植古树名木的,应当报省人民政府林业行政主管部门批准。


  第十二条 对森林、林木消耗实行全额管理、限额采伐。采伐胸径5厘米以上的树木应当纳入年森林采伐限额。
  全省年森林采伐限额由省人民政府下达执行,严禁超限额采伐。县级以上人民政府林业行政主管部门应当将年森林采伐限额执行情况报告本级人民政府和上一级林业行政主管部门。


  第十三条 采伐林木应当申请林木采伐许可证。林木采伐许可证由省人民政府林业行政主管部门统一印制,按下列规定核发:
  (一)省、设区的市所属国有林业企业事业单位和其他国有企业事业单位的林木采伐,由省人民政府林业行政主管部门核发;
  (二)铁路、公路的护路林和城镇绿化林木的更新采伐,由有关主管部门依照有关规定在省人民政府下达的年森林采伐限额内核发;
  (三)护堤护岸林木的更新采伐,应当征得水行政主管部门同意,由有批准权的林业行政主管部门核发;
  (四)其他森林经营者的林木采伐,由县级人民政府林业行政主管部门核发,其中农村居民采伐自留山和个人承包集体的林木,县级人民政府林业行政主管部门可以委托乡(镇)人民政府依照有关规定核发。


  第十四条 依法取得林木采伐许可证的单位和个人,应当按照林木采伐许可证规定的地点、时限、数量、树种、方式实施采伐,并按规定更新造林。核发林木采伐许可证的部门应当对采伐和更新造林情况进行检查验收。
  采伐森林、林木应当采用合理的采伐方式,防止水土流失。严格控制采伐天然阔叶林。禁止采伐石山裸露地和江河两岸、水库周围的陡坡地以及容易发生崩塌、滑坡等地质灾害地的林木。


  第十五条 对采伐林木的申请,负责核发林木采伐许可证的部门应当自收到申请之日起10日内作出决定,并告知申请人。
  对采伐商品林的申请,负责核发林木采伐许可证的部门应当在年森林采伐限额和年度木材生产计划内核发林木采伐许可证。


  第十六条 对兴办木材经营加工企业的申请,林业行政主管部门应当在20日内作出决定。
  林业行政主管部门应当对木材经营加工企业收购的木材来源进行审查。


  第十七条 运输木材应当持有起运地林业行政主管部门核发的木材运输证。木材运输证按下列规定办理:
  (一)经营、销售木材的,凭林木采伐许可证办理;
  (二)再次运输的,凭原木材运输证或者木材交易合法证明等办理;
  (三)农村居民销售其在自留地和房前屋后采伐的自有零星木材,凭村民委员会证明免费办理;
  (四)依法没收的木材需要运输的,凭行政处罚决定书或者司法机关的证明办理。


  第十八条 运输木材的车辆经过木材检查站或者森林植物检疫检查站时,应当主动接受检查。禁止以伪装、藏匿等方式逃避检查或者强行冲关运输木材。


  第十九条 违反本办法的行为,由县级以上人民政府林业行政主管部门按照下列规定给予行政处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)擅自采伐、损毁和移植古树名木的,责令停止违法行为,没收树木,并处以树木价值1倍以上5倍以下罚款;
  (二)以伪装、藏匿等方式逃避检查运输木材的,没收非法运输的木材,并处运输木材价款10%以上50%以下的罚款;
  (三)强行冲关运输木材的,没收非法运输的木材,对货主可并处木材价款30%以下的罚款;没收承运人的运费,并处运费1倍以上3倍以下的罚款。


  第二十条 林业行政主管部门对依法没收的树木、木材及其制品应当妥善处理,其变价款纳入育林基金管理。


  第二十一条 县级以上人民政府林业行政主管部门可以在其法定权限内依法委托林业管理事业单位实施行政处罚。


  第二十二条 有下列行为之一的,对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)因管理不善或处置不当造成盗伐、滥伐、森林火灾、森林病虫害,致使森林资源遭受严重损失的;
  (二)滥用职权审批或支持乱占林地、砍伐林木造成严重损失的;
  (三)擅自改变森林生态、湿地生态、陆生野生动物自然保护区以及国有林场、苗圃、森林公园等林业单位的隶属关系或者变更其经营林地面积的;
  (四)包庇、纵容林业行政违法行为,或对林业行政违法行为不予处理的。


  第二十三条 本办法具体应用中的问题,由省人民政府林业行政主管部门负责解释。


  第二十四条 本办法自2002年3月1日起施行。