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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?/蔡英杰

时间:2024-07-25 07:35:47 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9736
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国家房贷政策变化属于 “情势变更”,二手房买方不算违约?

蔡英杰


  关键词:情势变更 不可抗力 国十条 政策 贷款 二手房 违约

  近日,海淀区人民法院作出了房贷政策变化,即国十条出台后关于二手房买卖合同纠纷的第一份判决。对此,各方人士在媒体上已经发表过很多意见。在房贷政策依然没有放松迹象的境况下,该案对于很多已经陷入二手房买卖合同纠纷的当事人或者将来拟交易房屋的当事人提供了很大的借鉴意义。同时,该份判决对很多北京律师办案也提供了可资参考援引的案例。尽管如此,鉴于该案的案情存在自身的特点,该判决结果适用的仅是该与该案情相同的纠纷。因此,广大购房者和卖房者千万不要以为,该判决具有普遍意义。下面,笔者就该案从几个方面简单进行一下评析。

  案例简介:2010年4月12日,张先生与房主宋女士签定了一份二手房买卖合同,约定张先生购买宋女士位于海淀区的一套房屋,房屋成交总价为555万元,其中张先生计划贷款200万元购买。次日,张先生向宋女士支付了15万元定金。张先生在随后办理贷款过程中,因“新国十条”出台,无法获得银行贷款。经与宋女士协商解除合同并要求退还订金无果后,张先生将宋女士起诉到海淀区法院,要求解除与宋女士的房屋买卖合同,并要求对方退还定金。

  庭审焦点:庭审中,张先生提供了与妻子马女士的结婚证,并拿出两个房产证,显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议,但她认为,两人签订的合同真实有效,而且合同当中已经约定,如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足,应补足购房首付款。因此,应不受新国十条中关于住房贷款的限制,按合同执行。

  判决结果:法院审理认为,根据有关规定,张先生家庭住房套数已达两套,因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房,属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据,宋女士须返还张先生已支付的定金15万元。该案主审法官曹力表示,虽然本案中双方签订的合同属于有效合同,而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出了约定,但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。

  律师评析:本案是国十条出台后第一起买方以国十条新政为由要求解除二手房买卖合同纠纷的判决,可能对于北京其他区县法院正在审理的案件有一定的影响,对于律师和广大房屋买卖合同当事人来讲也具有很强的借鉴意义。不过,这也仅仅是一个个案而已,并不具有典型意义,每个当事人都可能遇到些许不同的情况,因此该案判决结果并不具有普遍适用性。

  一、本案中无法获得银行贷款是否属于情势变更?

  根据2009年新颁布的《合同法解释二》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。但是针对不同的案情,对该条款的适用应当综合考虑,不能一刀切,把所有情形或所有的政策问题都认定为情势变更。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号),法院是要慎用情势变更原则的。此外,根据于《正确适用 若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》(法【2009】165号),确需在个案中适用情势变更原则的,应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。下面笔者通过几种不同情况谈谈自己的浅见:

  1、如果合同没有明确约定贷款购房,要么双方在合同中明确写明由买受人全款付款,要么双方只是说明了价款数额、首付比例、每期付款金额?

  在这种情况下,即便买方事实上采用贷款方式偿还分期价款,甚至在签订合同之前向卖方口头透露过分期付款将采用贷款的方式,但是一旦争议发生,买方都很难证明自己是要以贷款方式来付款,甚至卖方会声称对贷款事项不知情。如果是这样的话,我们认为买方很难以情势变更为由要求解除合同。否则的话,对卖方来说很不公平,因为在这一段时间内将丧失寻找或联系其他买家或者甚至推掉其他买家的机会。

  2、如果合同中明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,且对贷款未获批准做了约定?

  在这种情况下,我们建议当事人要在合同中明确无法办理贷款,买方可以解除合同的权利,并且将无法办理贷款的原因尽可能扩大,例如买方工资水平的原因,户口的原因,银行内部政策审核的原因,国家政策的原因等等,这样,买方届时要求解除合同的理由会更加充分一些。如果在合同没有明确规定无法办理贷款原因的话,那么除非是由于国家政策发生变化导致银行不能放贷,否则买方很难以情势变更原则主张解除合同。

  在本案中,当事人已经约定贷款方式,而且约定了买方在银行贷款未获批准时不得解除合同,但是对于因何种原因导致未获批准在合同没有明确规定。法官审理认为:结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释,是指因买房人自身原因所导致的银行贷款未获批准,而不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此,在非买方自身原因造成银行贷款未获批准,买方是可以请求解除合同的。我想法官的这种理解可能来源于最高法关于商品房买卖的司法解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

  3、如果合同中只是明确约定了采用贷款方式支付房屋价款,因为个人原因无法贷款?

  在这种情况下,除非在合同明确约定个人贷款的条件或者个人无法贷款可以解除合同,否则买方没有理由要求解除合同,一旦单方解除合同即构成违约,有可能被要求继续合同或支付违约金。此外,在国家政策没有变化的情况下,银行单方面内部放贷审核政策发生变化是否能够作为解除房屋买卖合同的理由呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释【2003】7号)第23条,只要不是归责于买卖双方的是由未能获得贷款的,买方是可以解除合同的。不过,在实践中,对于银行单方面内部政策调整,买方很难举证证明。因此,如果买方担心这一点,可以将由于银行单方面原因导致无法贷款可以解除合同明确写在合同中。

  二、该案的示范意义
  海淀区法院应用情势变更原则作出了解除合同的判决,说明该案至少已经得到了北京市高级人民法院的认可。今后各区法院在处理类似案件中,法官们很可能会在一定程度上援引或参考该案。当然,该案最基本的前提就是房屋买卖合同是在国十条出台之前签订的,如果合同是在国十条出台之后的签订的,那么毫无疑问,买方是不能适用情势变更原则来解除合同的。

  三、如果以情势变更原则解除合同后,买方是否可以少付或不付中介中介费或要求中介返还中介费?

  根据目前的行业惯例,在房屋买卖合同中,通常约定由买方来付中介费。那么如果双方在解除合同后,买方是否可以不付中介费用或要求中介返还已经收取的中介费?显然不可以。在解除合同前,中介公司已经向房屋买卖双方提供了中介服务,完成了自己的任务,所以收取中介费是应当的。不过如果在《房屋买卖居间合同》中,中介和买方或卖方明确约定了中介费用的构成,比如居间费,代书费,代办过户费等等,那么买方可以只向中介公司支付其已经提供服务部分的费用,其他部分没有进行则是由于国家政策变化导致的,可以不必支付。


作者:蔡英杰
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当前涉农职务犯罪的特点、成因及对策分析

□杨改珍 王维新

党的十七届三中全会审议通过了《中共关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,明确提出了新形势下推进农村改革发展的政策措施,为中国特色社会主义新农村建设带来了新的春天。“三农”问题是关系党和人民事业发展的全局性和根本性问题,农业丰则基础强,农民富则国家盛,农村稳则社会安。近年来,涉农职务犯罪频频发生,严重影响了农村经济发展和社会稳定,甚至关系到全面建设小康社会的大局。检察机关作为法律监督机关,在保障社会主义新农村建设顺利推进方面肩负着重要职责。笔者结合近年来我院查办的涉农职务犯罪案件,对当前涉农职务犯罪的特点、原因进行了一些调查和分析,提出了预防和减少涉农职务犯罪的对策。
  一、涉农职务犯罪的特点
1、犯罪主体趋向职务化,权力化。近年来,涉农职务犯罪中的犯罪人员由管钱管物人向掌权人变化这是一个突出的特点。在过去查办的案件中,犯罪人员多是农村信用社、供销社工作人员和乡镇、村中的财会人员,犯罪性质多为贪污、挪用公款。而近年来乡镇、村干部犯罪案件明显增多,受贿、行贿案件明显上升,利用手中权力加大水利工程造价,套取公款等等,犯罪手段由侵占型向擅权型转化,表明了滥用职权、权钱交易等腐败现象在农村的滋生蔓延。
2、犯罪涉及领域多元化。与过去相比,近年来涉农职务犯罪涉及领域广得多,其中涉及土地征用费、户籍管理、退耕还林、农村基建贷款的案件居多。
3、共同犯罪现象突出。过去涉农职务犯罪一般是单人作案,近年来却接连出现合伙性犯罪,合伙性犯罪有上升趋势,并且通常是乡、村党政主要领导与财会人员共同作案,贪污或挪用公款。
4、社会危害性大。在涉农职务犯罪案件中,乡镇、村干部的经济犯罪比一般农村经济组织人员犯罪具有更大的社会危害性。它最直接地侵害了广大农民的经济利益,其受害面大,社会影响大,后果严重。这些经济犯罪分子利用职权谋取私利侵害一方百姓,败坏党风党纪,影响党和政府的形象和威信,造成社会不安定因素。
二、当前涉农职务犯罪的成因
部分农村干部之所存在这样的问题,通过多方调查、分析,有以下几方面的原因。
1、权力集中,监督薄弱,给腐败分子以可乘之机。失去监督的权力必然走向腐败。改革开放以来,随着农村经济的快速发展,乡镇站、所直至基层农村组织管理的权限也大大增大,很多灸手可热的生产要素如土地、森林、水利、资金等开发利用权相当一部分掌握在农村干部手中。尤其是乡镇领导干部的权力非常大。个别人大权在握,"家长制"作风严重,大小事情个人说了算,民主集中制受到破坏。有些县镇领导干部和管理部门在村干部管理监督上存在官僚主义,对村干部的情况并没有深入农民群众中了解群,因此掌握不了村干部工作中的一些实际问题,对村干部的要求、监督往往只限于形式。“山高皇帝远”,对于位于基层村干部也疏于管理,且乡镇主要领导的权力过于集中,又缺乏有效监督,使某些腐败分子乘机滥用职权,大搞权钱交易。
2、制度不严、管理松懈,为产生犯罪提供便利条件。涉农职务犯罪案件中普遍存在财务制度混乱的问题。有章不循、无章可循,出纳、会计一人兼,有的村干部直接经手财务;乡镇领导手中握有大量公款,收取的公款长期不交财务,自收自支,以白条、虚假发票冲帐、隐瞒收入等手段进行贪污、挪用公款。
3、主观上放松学习,淡化思想教育。由于农村工作的特殊性,学习制度、工作制度相对松散,农村的法制教育、思想教育薄弱是存在于村干部中的普遍现象。农村的教育水平不高,村干部都是由本村人担任,相对来说素质较低,思想觉悟也不高,在学习制度、工作制度职落实上也相对薄弱,有些农村干部长期不读书、不看报,乡镇领导也不重视对村干部的思想改造。
4、农村群众法律意识淡薄,使犯罪分子恣意妄为。由于历史和经济文化的原因,农村中的法律意识比较淡薄。多数农民对乡村干部向来有敬畏感,他们不懂得干部的哪些行为是违法或违纪的,即使利益受到侵害也不知揭发、举报。一些犯罪分子正是利用了农民的这些弱点,有恃无恐,连续作案。
三、预防和减少涉农职务犯罪的对策
村级干部作为基层干部,直接代表人民群众利益,也是党的农村政策的具体执行者,村干部素质的高低直接关系到广大农民群众根本利益,对党和政府的形象、农村的稳定至关重要,不可忽视,应采取如下对策,从源头预防和减少涉农职务犯罪的发生:
1、加强农村干部队伍建设,提高干部素质。上级有关部门要进一步加强对农村干部的管理、监督,特别是监督要落到实处;选好用好干部,从组织上保证干部质量。农村各级组织要加强思想建设、纪律作风建设、规章制度建设,开展反腐倡廉教育,提倡艰苦奋斗精神,与农民群众同甘苦共患难,全心全意为农民群众服务。当前,要紧密结合社会主义法治理念教育和大学习、大讨论活动,对农村干部进行思想教育,增强服务意识,从思想上自觉抵制腐败思想的产生。
2、建立健全监督机制。一是建立健全财务制度,严格执行财务制度,任何人不得越俎代疱,领导干部除掌握适当的工作接待费外,不得经管其他款项;二是实行审计监督,对乡村两级干部进行定期审计和离任审计;三是加强民主集中制,乡级领导干部要接受党委和政府、人大的监督,村干部要接受村民委员会的监督。四是建立农民群众评议干部制度,定期对农村各级组织和干部进行群众评议,实行群众监督。
3、加强农村法制宣传,提高农民的法律意识。通过送法进农村、宣讲法制课、举报宣传周、散发宣传资料、法律咨询服务等多种形式开展农村法制宣传和反腐败斗争宣传,通过展示反腐败斗争成果,用生动的案例说话,提高农民的法律意识、监督意识、反腐意识。
  4、加大打击和预防涉农职务犯罪力度。查处打击涉农职务犯罪是检察机关依靠群众、发动群众依法遏制犯罪、震慑犯罪的强有力手段,是今后应当着力加强的工作,这就要求我们要不断研究涉农职务犯罪的新动向,新特点,探索打击犯罪的有效途径。在打击的同时还要积极做好犯罪预防工作,从源头上杜绝涉农职务犯罪的发生。


作者:杨改珍 王维新
单位:陕西省宝鸡市渭滨区检察院
E-mail:woxing0802@163.com
邮编:721006
电话:13992757692

关于建设项目建设过程中排污申报及排污费征收问题的复函

国家环境保护总局


国家环境保护总局

环函〔2005〕243号




关于建设项目建设过程中排污申报及排污费征收问题的复函
贵州省环境保护局:
  你局《关于水电建设项目建设排污申报、排污费征收有关问题的请示》(黔环呈〔2004〕98号)收悉。经研究,函复如下:

  《排污费征收使用管理条例》(国务院令第369号)第六条规定:“排污者应当按照国务院环境保护行政主管部门的规定,向县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门申报排放污染物的种类、数量,并提供有关资料”,我局《关于排污费征收核定有关工作的通知》(环发〔2003〕64号)规定:“新建、扩建、改建项目,应当在项目试生产前3个月内办理排污申报手续。在城市市区范围内,建筑施工过程中使用机械设备,可能产生环境噪声污染的,施工单位必须在工程开工15日前办理排污申报手续”,根据上述规定,按照“谁污染、谁治理、谁付费”的原则,在建设项目建设期间,施工单位作为直接的责任者,应当依法履行排污申报和缴纳排污费的义务。大型建设项目不同施工单位分别承担施工任务的,应按施工单位分别申报、核定排污费。


二○○五年六月十五日