房产抵押法律风险分析

吴恒勇


　　在我们的日常生活中，一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢？下面就借款中以房产作抵押，最终对债权的实现存在的法律风险，以及如何规避这些法律风险作分析如下：

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

　　对于已抵押的房产，债权人可以在债权不能实现时，通过向法院提起诉讼，经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据＜最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)＞ 第40条的规定，人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产，而实现债权。然而在司法实践中，对于房产的拍卖，首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估，然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去，这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

　　根据的第6条的规定：对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的，一旦债务人不能还款时，债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

　　对于债权人或借款人来说，首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话，债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
　　其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是，一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续；二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是：该第三人必须与债权人是利益共同体，所附生效条件约定为，“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效，否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时，第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了，这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人，以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低，该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
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河南省许昌市人民政府


许政办〔2006〕34号



许昌市人民政府关于印发许昌市城市道路井盖设施监督管理办法的通知




许昌县、魏都区人民政府，东城区、经济技术开发区管委会，市人民政府有关部门：
《许昌市城市道路井盖设施监督管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二○○六年四月六日




许昌市城市道路井盖设施监督管理办法




第一条为加强城市道路井盖设施的监督管理，保障市区道路完好、畅通，保证生命和财产安全，根据国务院《城市道路管理条例》和《河南省市政设施管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市城市规划区内城市道路及公共场所井盖设施的监督管理。

第三条本办法所称城市道路井盖设施(以下简称井盖设施)，是指在城市道路上以及公共场所设置的供水、排水、燃气、电力、通信、供热、有线电视、交通信号等各类地下管线的井盖、井框、井圈、井篦子等设施。

第四条许昌市建设委员会是本市城市道路地下设施检查井井盖管理的监管部门并负责本办法的实施。

按照属地管理的原则，魏都区、东城区、经济技术开发区管委会、许昌县为井盖设施管理责任单位，负责所辖区域内道路、公共场所井盖设施的管理工作。属于市建委管辖道路范围内的由市建委直接管理。　各井盖设施的产权单位为井盖设施的管护单位，负责做好各自井盖设施的巡视、养护、维修、管理等工作，并接受相关部门的属地管理。

第五条建设单位在新建、改建、扩建道路建设施工中，应当承担在建道路井盖设施的管护责任。未办理验收交接手续的工程，其井盖设施由建设单位负责维护和管理。属于产权单位投资建设的由产权单位负责管护。

第六条建设单位在道路上设置的检查井盖、雨水井等工程竣工验收时，应当通知管理部门参与验收，验收合格后方可使用。

第七条井盖设施的设计和施工，必须执行国家有关的设计和施工技术规范。

在城市道路设置井盖设施，应当符合相关产品标准和交通荷载标准，并与路面保持平顺。

第八条井盖设施管理部门必须遵守下列规定：

一）建立井盖设施的巡查管理和维修责任制度，实施常规巡查管护。巡视检查人员，应当每日对管护的井盖设施进行巡视检查，发现井盖丢失、损坏，立即采取排险措施，进行补装、更换，并对巡视、养护、维修等情况进行登记备查。

（二）发现井盖丢失、损坏、移位、翻盖，须在2小时内到达现场，及时进行补装、更换。

（三）建立井盖管理档案，各权属单位应及时给管理部门提供井盖的型号、规格、标志、数量等资料，并在城市建设行政主管部门备案。

第九条进行井盖设施维修、检查作业时，应按交通管理的相关规定在井口周围设置围栏、标志或者采取其它安全措施。施工结束后应及时清理现场，恢复原状。

第十条任何单位和个人都有权对丢失、损坏、盗卖、收购井盖的现象或行为进行监督和举报，举报电话110或城建热线12319。经查实，对第一举报人按规定予以奖励。

第十一条有下列行为之一的，由许昌市建设委员会责令其限期改正，可以处2万元以下罚款；造成损失的，应当依法承担赔偿责任；同时在电视台、报纸等新闻媒体上予以曝光：

（一）未对设在城市道路上的各种管线的检查井、箱盖的缺损及时补缺或者修复的；

（二）未在城市道路施工现场设置明显标志和安全防围设施的。

第十二条违反本办法规定，破坏、盗窃和违法收购井盖设施的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第十三条本办法由许昌市建设委员会负责解释。

第十四条本办法自发文之日起施行。