中国工商银行办公室


中国工商银行办公室关于印发《中国工商银行流动资金贷款浮动利率管理暂行办法》的通知

1994年1月7日，中国工商银行办公室

各省、自治区、直辖市分行，计划单列市分行：
《中国工商银行流动资金贷款浮动利率管理暂行办法》业已经中国人民银行批准（银复〔1993〕353号），现印发给你们，请遵照执行。各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行可根据本地区实际制定相应的实施细则，应报送总行确认，同时抄送同级人民银行。

附：中国工商银行流动资金贷款浮动利率管理暂行办法
为了贯彻落实国家的宏观调控措施和产业政策，逐步转换国有商业银行机制，促进工商银行的业务发展，充分发挥利率调节经济的杠杆作用，完善流动资金贷款浮动利率制度，根据中国人民银行银传〔1993〕38号《关于不准擅自提高和变相提高存、贷款利率的十项规定》中关于各专业银行总行要集中管理流动资金贷款浮动利率的要求，特制定本办法。
一、浮动利率原则
根据中国人民银行关于“要依据产业政策、产品结构、信用评估后效益确定实行有差别的浮动利率，不能搞一刀切，要体现择优限劣的原则”的要求，工商银行确定浮动利率要体现以下原则：
1．国家产业政策原则
依据国家宏观产业政策，对优先支持或限制发展的行业、企业和产品确定不同的浮动利率。
2．银行信贷原则
依据国家制定并公布的对企业经济效益考核指标、经省级分行或省级分行授权单位进行信用评估后确定的贷款客户信用等级、企业资金占用结构和周转速度、自有流动资金比例与补充措施落实情况，以及贷款资产的风险程度，确定不同的浮动利率。
3．资金成本原则
依据银行筹资成本、负债结构、存贷利差、管理费用以及贷款期限长短（期限长则利率高，期限短则利率低），相应确定不同的浮动利率水平。
二、浮动利率的权限
按照中国人民银行规定，各银行的流动资金贷款利率可在法定利率基础上，上浮20％和下浮10％。总行依据浮动利率的原则，制定全行统一的浮动利率管理办法，规定不同档次的浮动幅度和范围。省级以下分行根据总行的管理办法和浮动原则，在总行规定的不同档次的浮动幅度和范围之内，结合本地实际，具体确定对企业贷款的浮动水平。
三、浮动利率的范围
经国务院及国务院授权部门批准的下列流动资金贷款执行法定利率，不准浮动：
1．特种贷款；
2．优惠利率贷款；
3．贴息贷款；
4．政策性计息挂帐贷款；
5．中国人民银行和中国工商银行总行明确规定不准上浮的贷款。
除上述贷款之外的流动资金贷款均属浮动利率范围。
四、浮动利率的分类及档次（工、商企业通用）
1．上浮利率
（1）对信用评估为一类企业，符合国家产业政策优先发展的序列，经济效益显著，资金周转快，贷款风险低的国有大中型企业和其他工商企业，其贷款利率可在最高限10％的幅度内上浮。
（2）对信用评估为二类企业，其主要产品不属于国家产业政策限制发展的序列，市场销路较好，资金周转较快，贷款风险低的工商企业，其贷款利率可按15％的幅度上浮。
（3）对信用评估为三、四类企业，其产品属国家产业政策限制生产或淘汰的范围，滞销积压，资金占用结构不合理，周转慢，经济效益差，贷款风险大的工商企业，根据信贷原则不准新增加贷款。但对确需少量新增贷款和原贷款其利率可按20％的幅度上浮。
（4）除上述企业贷款以及规定不准浮动的贷款之外的其他工商企业流动资金贷款，均在20％的幅度内，按照本办法规定的浮动利率原则酌情上浮。
2．下浮利率
（1）对一类企业中符合国家产业政策优先发展的序列，经济效益特别显著，无挂帐利息，无逾期及催收贷款，销售货款归行率达95％以上，并能如期完成银行考核的三项资金压缩任务和资金周转加速指标，及时按比例补充自有流动资金的特优级工商企业贷款，其利率可在10％的幅度内下浮。
（2）对无贷款的存款大户因临时周转需要的贷款，可视贷款期限长短执行法定利率，或在5％的幅度内下浮。
3．对实行贷款风险度管理的企业，其利率可依据贷款风险度的高低，由省级分行参照上述规定，在上浮20％和下浮10％的范围内确定具体档次。
五、浮动利率的管理
1．浮动利率的管理部门为总行资金计划部。
2．省级以下行不得擅自超越总行规定的浮动利率幅度，无权扩大浮动利率范围。
3．总、省行直贷业务的浮动利率水平，分别由总、省行利率管理部门依据本办法规定的浮动原则与浮动幅度具体确定。
六、浮动利率的执行
1．本办法确定的浮动利率是指银行与企业之间发生贷款往来时的合同利率，对于企业的贷款逾期和挤占挪用银行贷款等加息均不包括在本办法之列。
2．本办法报经中国人民银行总行批准后下发执行。任何单位和个人均不得干预银行浮动利率政策。
3．各省级分行可根据本办法制定实施细则，报总行确认后实施。
4．各省级分行应加强利率执行情况的监督检查，纠正执行浮动利率过程中的各种违规行为。
5．本办法下发前已发生的贷款，按原合同利率执行至贷款合同到期（不包括展期）时止。
6．本办法自文件下发之日起执行。


关注开发商诚信 理顺合同关系 严防虚假按揭
李小兵

住房按揭贷款业务迅猛发展，并不意味着这项贷款没有风险。关注开发商的诚信、理顺合同法律关系、严防虚假按揭发生，对有效防范和化解个人住房贷款风险可以起到至关重要的作用。
关注开发商诚信

诚信问题一直都是社会经济生活中的一个重要问题，对金融市场来说尤为重要。金融作为经济的核心，其本质就是信用。目前社会上出现开发商挪用信贷资金、房地产假按揭、重复抵押、一房多卖等问题，已对银行信贷资金安全构成了极大的威胁。究其原因，主要是开发商的诚信问题，一方面，随着近年来土地储备制度的推行，房地产开发商前期投入的资金突然加大，使得一些自有资金不足的开发商，在项目开始就利用假个贷骗取银行资金。另一方面，由于房地产市场的连年升温， 开发商为了抢占市场，一个项目未完又投入另一个项目，资金不足时就挪用银行资金，导致销售良好的项目也出现无钱还贷的情况。更有甚至者，当楼盘销售不佳时，意识到项目会出现问题，开发商直接通过虚假按揭将风险转嫁给银行。
针对开发商的诚信问题，一是要把好楼盘准入关。在拓展住房按揭贷款业务时首先要对合作开发商的实力、资金、信誉等方面进行资信考察，对楼盘项目除了调查开发商取得合法的“五证”外，还要综合评估其所处的地理位置、市场发展前景以及房屋结构、质量、价格等，把好楼盘准入关；二是加强对售房款的监管。凡我行参与合作办理按揭的项目，必须是我行与开发商和监理公司共同签订了预售资金监管协议的项目，售房款全部打入监管账户，开发商动用监管账户内的售房款必须先后经过监理公司审核和客户经理签字，确保售房款首先用于项目开发，否则不予拨款。三是正确把握贷款发放时间。发放住房按揭贷款时，按揭房屋必须是现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。
理顺合同关系

个人住房按揭贷款一般涉及三方当事人：购房人、开发商和银行，其法律关系主要表现为商品房买卖合同关系和借款合同关系，这两个合同关系虽然各自独立，但相互之间存在一定的因果关系。商品房买卖合同关系是购房人与开发商之间形成的房屋买卖关系，合同的标的是房屋。借款合同是借款人与银行之间的借款合同关系，其标的是货币。在购房人与开发商签订的商品房买卖合同中，往往约定了采用按揭付款方式。购房人按开发商要求，到指定银行签订按揭贷款合同，并委托银行直接将购房人的贷款划给开发商。商品房买卖合同与借款合同的关系属于关联关系。首先，借款人申请借款的直接目的就是购房；其次，按揭银行在发放按揭贷款时对借款用途是明知的，同时约定用所购房屋作抵押；再次，开发商和按揭银行在发放按揭贷款前就已经签订项目按揭贷款合作协议，达成了一致意见，并由开发商提供阶段性保证担保；四，按揭银行与借款人之间往往还约定，委托银行将取得的按揭贷款直接支付给开发商。由此可见，商品房买卖合同成为个人购房按揭借款合同的前提，购买房屋成为借款合同的直接目的，当买卖合同因无效、被撤销或解除而不能履行时，个人住房按揭贷款合同的目的也随之不能实现，从而导致按揭借款合同无效、被撤销或解除。
正确认识两者之间的法律关系，对银行正确认识和控制个人住房贷款的法律风险有十分重要的作用。对于无效合同或合同被撤销，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对无效合同的违法性，合同法不仅规定当事人负返还财产、赔偿损失的民事责任，还因为当事人订立无效合同侵犯了为法律所保护的社会秩序和社会公共利益，规定当事人承担其他法律责任，即当事人除应承担民事责任以外，还可能因其具有违法行为而应承担行政的甚至刑事的责任。合同解除制度是要解决有效成立的合同提前消灭的问题。作为市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，在拟定和修改《个人购房担保借款合同》时，有必要把合同条款规定得更细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款等，使自己处于主动而有利的地位。
严防虚假按揭

个人住房按揭贷款面临的最大风险就是虚假按揭。所谓虚假按揭，是指开发商与借款人串通，通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款的行为。实践中，要杜绝所有一切虚假行为十分困难，单就收入证明一项就很难办到。我们不能认为开发商或借款人提供了虚假资料的都是虚假按揭，事实上如果开发商与确有其人的借款人串通，即便制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，最终受害的不一定是银行，所谓“冤有头，债有主”，加之银行提供的是房价七成以下的贷款，拥有的却是借款人所购房屋的抵押权，在房地产市场连年升温、房价不断上涨的情况下，贷款损失的可能性不大。当然如果开发商虚构借款人（购房人），通过制造虚假购房文件来骗取个人住房贷款，由于借款人的身份虚假，没有真正的承贷主体，最终承担责任的可能就是开发商，由于法人责任的有限性，银行贷款损失在所难免。我们特别要防范的就是这种开发商虚构借款人（购房人）身份的虚假按揭。
对付虚假按揭，弄清购房人的真实身份至关重要，就好比蛇之七寸。做好以下几项工作，可以有效防范虚假按揭：（一）实行见面审查制度，弄清借款人的真实身份，杜绝由开发商代为审查（提供）借款人资料；（二）根据借款人的不同情况合理确定贷款期限和成数，防止“一刀切”；（三）结合本地房地产市场行情，核实房屋销售价格，重点审查首付款是否到帐；（三）重视房屋销售备案登记，严防“一房多卖”；（四）客户经理亲自办理抵押登记手续，保证抵押房屋优先受偿。