小产权房问题研究

　王德山 姜晓林

内容提要：
小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。小产房的出现是多方面原因所致，但根源是我国土地双轨制。解决小产权房，必须坚持兼顾国家、集体、农民和购房人等各方利益的原则，体现党中央所提倡的和谐社会。对现有小产权房，应根据购房人的不同情况分别作出不同的处理，核发不同的产权证书。
关键词：小产权房 拆除 产权证书

Research On the Room Of Small Property Rights

Wang de shan Jiang xiao lin
(Law Department, Capital University of Economics and Business, Beijing, 100070, China)

Summary:
The room of small property right in China is currently the social hot spots and difficult which the Government and the general public is extremely concerned about. The emergence of the room of small property rights have many reasons, but the root cause is the two-track system of China's land. To solve the room of small property rights, we must adhere to take into account the state, the collective, farmers and people buying houses and other interests of all parties in principle, reflects a harmonious society as advocated by the Party Central Committee. The existing room of small property rights should be carefully demolished. People can purchase house property under different circumstances, they could be given the different issuance of certificates of property rights.
Key words: Room of small property right, Demolish, Certificates of property rights
一、小产权房界定
小产权房，又称乡产权，是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商（以下通称开发建设单位）联合在集体所有的土地上开发建设的商品房，因购房者无法取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而是由村委会或镇政府给购房者颁发的房屋所有权证明，俗称小产权房。小产权房与正规开发销售的楼房相比具有如下法律特征：

（一）小产权房的土地使用不合法
依据现行法律规定，在农村集体所有的土地上兴建商品房，必须先由国家征地，并转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费，开发建设成商品房后出售给购房人，由法定的政府机关颁发土地使用权证书和房屋所有权证书，确认购房人对该房屋的所有权。而小产权房是由开发建设单位直接在集体所有的土地上开发建设房屋并出售给购房人，未将集体所有的土地征用为国家用地并转变为建设用地，未办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和税费，所建房屋因用地不符合法律规定的程序和条件，小产权房所占有的土地属于非法用地。
（二）小产权房的开发建设程序违法
小产权房除用地不符合法律规定的条件外，开发建设单位在建设楼房过程中未办理一系列法定手续。根据现行法律、行政法规规定，开发建设和出售商品房，必须“五证”齐全，即土地使用证、规划许可证、开工证、预售许可证、销售许可证等。正是因为开发建设单位未取得合法的土地使用证，开发建设单位未办理且事实上也无法办理规划许可证等相关手续，未按规定上缴给国家土地出让金和各项税费，其开发建设房屋的程序不符合法律、法规规定。
（三）小产权房无合法产权证书
根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋属于不动产，即必须要经过国家规定的政府部门登记、颁发证书才依法对该房屋享有完整的所有权。另根据《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，房屋登记部门是县级以上人民政府房产管理部门。换句话说，只有县级以上人民政府房产管理部门颁发房屋所有权证书才是合法有效，其他任何单位或部门都不具有颁发的房屋所有权证书的职权。而所谓的“小产权房”并不是法律规定的政府主管部门颁发的产权证书。正因如此，村集体或乡镇政府颁发的所谓的房屋“产权证”不具有房屋产权证的法律效力，小产权或乡产权实质上无产权证书，购房者对所购房屋的所有权存在较大的瑕疵。
二、小产权房形成的原因
（一）市场需求
近几年，全国各地的商品房房价都普遍持续不断地大幅度上涨，已远远超过普通百姓的购买能力。购房者购买小产权房的理由只有一个，就是价格便宜。以北京为例，北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元间，甚至有低至每平米1000元以下的，仅为四环内商品房价格的25%至30%，比政府推出的数量稀少且比周边商品房房价略低的限价房还具吸引力。
从购买小产权房的目的而言，大多数购买者为自己居住，只有少数购买者以投资为目的。从购买者的身份而言，除当地本集体的少数成员外，城镇居民的购买者主要有三种类型：第一类是有能力购买正规商品房（俗称大产权房）的人，但该人群毕竟是极少数，而且多以投资为目的；第二类是没有能力购买大产权房，但又不符合购买经济适用房或限价房的购房者，为了拥有自己的住房，因而购买小产权房；第三类是虽然符合购买经济适用房或限价房者，但基于其经济条件、住房的急需性、购买该类房屋的难度等原因，转而购买小产权房。
对于大多数购房只为自住的中低收入者而言，在低价与无合法产权两者之间，他们宁愿选择小产权房，以实现“居者有其屋”的梦想。根据一家网站关于“你会购买小产权房吗”的调查中，在2.5万多参与网友中，有近75%的人表示“如果价格合适，也可以接受”。 在购房者的观念中，合适的住房显然比完整的产权更重要。并且，从披露的事实来看，小产权房的交易市场正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以双方认可的潜规则贯穿其间。
正是由于房价居高，远远超过了绝大数普通百姓购买能力，而购房者强烈的住房愿望不得不更多地将目光转向房价便宜的郊区。旺盛需求又进一步刺激了小产权房的大面积地开发建设，村集体或乡镇瞅准了商机，以社会主义新农村建设的名义在集体的土地上开发建设商品房并对外销售。
（二）建设者的利益驱使
开发大产权楼房，开发商能够获得暴利。据材料显示，房地产开发商的利润率高达30%，甚至达到50%。该利润率远远高于其他行业，因此一夜之间催生了众多亿万富豪。正是由于房地产行业的暴利和购房者的旺盛需求，吸引了众多投资者投资于房地产行业，其中包括村委会以及乡镇。村委会或乡镇独自或与开发商开发建设的楼房价格虽然远远低于“大产权”楼房，但由于小产权楼盘不存在土地出让金、各项税费等成本，因此即使以合法商品房价格的30%出售仍有较高利润可得，其利润率并不比开发“大产权”的开发商低或者低多少。
总之，小产权房无论对于开发建设者还是购房者，都是有利的。但开发建设小产权房逃避了土地出让金，尤其是各项税费，国家因此而遭受很大的经济损失，且破坏了国家土地政策和法律、法规。
（三）现行土地制度是根本原因
根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使用国有土地。因此，在农村集体所有的土地上兴建商品房出售，必须先由国家征地，转为建设用地，再由国家出让给建设开发单位，开发建设单位向国家缴纳土地出让金等税费后，才能开发建设商品房，向他人出售。正是这种所谓合法但却不合理的逻辑，才出现了今天所谓的小产权房问题。现行的土地双轨制度才是小产权房出现的根本原因所在。
依据《宪法》、《土地管理法》的规定，农村集体土地属于集体所有。而所有权包括占有、使用、收益和处分四项权能。但农村集体组织缺恰恰不享有处分权，要开发建设商品房，必须先由国家或者说政府征用，然后由国家再卖给开发商，由开发商建设商品房。政府一方面是农地征用的唯一合法主体；另一方面，政府又是向房地产商提供开发土地的唯一供给者。政府从两头垄断土地市场，进而进行居间经营。在此情形下，集体土地的所有者为了追求较大的利润，违背法律规定，自行在自己所有的土地上建设商品房向他人出售。因此导致了所开发建设的商品房成为非法，购房者无法取得政府颁发的房屋产权证书。
从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地从事农业的权利，要从事非农产业则必须先出让给国家，转变为国有土地。这种制度框架，把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营。而随着市场经济的发展，土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距巨大，同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。 基于此，现行的法律制度或用地体制才是小产权房产生的根本所在。
土地是不可再生的自然资源，为了严格控制农用地非法使用，国家对农用地转为非农业用地进行严格控制是必须的，无可厚非。但是，如果将农用转为建设用地必须先卖给国家或者说政府，既非必须，也不合理，因为其结果同样是农用地转为建设用地，同样是农地的减少。如果单就保护耕地而言，集体土地的所有者在其所有的土地上开发建设商品房占用了耕地，但同时也应该看到，大产权房不是空中楼阁，同样占据着中国的土地，包括耕地。所以，禁止小产权房是为了保护耕地的理由根本不能成立，纯属“掩耳盗铃”。
三、现有小产权房的处理原则
关于小产权房的利与弊，众说纷纭，褒贬不一，有人叫好，有人痛斥。笔者认为，关于小产权房的利弊都是非常明显的，再述说其利弊已意义不大，目前面临的核心问题是如何解决。
目前，小产权房在全国各地已是大量存在。以北京为例，小产权房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大兴等地区，已成片开发并形成了较大的规模，购房人数众多。 政府以非法建筑全部拆除显然是行不通的，事实上亦做不到。即使全部强制拆除，归根结底，浪费的仍然是国家钱财。目前，党中央国务院一再强调社会稳定，建立和谐社会。处理小产权房已不仅仅关系到小产权房的开发建设单位，最关键的是它已涉及到成千上万家购房者，加上购房者的利害关系人更是不计其数。如果处理不好，必将引发社会问题，激化社会矛盾，有悖于建立和谐社会的大政方针。因此，如何妥善处理现有的小产权房，杜绝以后继续出现是一棘手的问题。本人认为，对于小产权房的处理，应坚持以下原则：
（一）维护国家利益，兼顾他人利益原则
小产权房因未向国家缴纳土地出让金，更重要的是没有如同正常开发建设的商品房一样，缴纳各项税费，给国家造成了巨大的经济损失。因此，对于小产权房应缴纳的各项税费必须缴纳，以维护国家利益是社会公共利益。
但是，在维护国家利益的同时，必须充分考虑和兼顾集体、农民、购房者的各方利益，不能以维护国家利益为名而损害他人的利益。国家利益、集体、农民、购房者的利益应放在同等的位置给与保护。
（二）维护农民的利益
土地是农民乃至全民赖于生存的根本，农民在整个社会阶层中又属于弱势群体。无论采取何种方式或手段处理小产权房，必须充分考虑失地农民的切身权益，最大限度地保护其利益。农民的权益不能得到很好的保护，同样将引发社会问题，给国家和社会造成不必要的负担。
（三）考虑购房者的利益
购买小产权房者人数众多，而且绝大多数因买不起合法的高价商品房才转而购买无合法产权证书的房屋。许多购房者可能为此花费了一生的积蓄，购买能够买得起的房子，实现有套自己的居所，应该说他们并无过错。因此，在处理小产权房时，购房者的利益同样应给与充分的考虑，尽可能使其免受伤害，至少应降低到最低限度。
（四）小产权房不拆除为基本原则
国家体育总局


关于加强出国(境)人员审批工作的通知

(体人字〔1999〕816号1999年12月10日)


各厅、司、局,各直属单位:
　　为了做好出国(境)团队和人员的出国审批工作,切实加强对出国(境)人员审批管理工作,根据中办发〔1993〕23号、中办发〔1999〕23号及其他有关文件,现就有关问题通知如下:
一、因公出国人员条件
(一)政治条件
气出国人员必须政治可靠,历史清楚,热爱社会主义祖国，思想健康,作风正派,遵守纪律。对于下列人员,应根据本人具体情况,特别是现实表现,实事求是,具体分析,区别对待:
1.反对党的十一届三中全会以来的路线、方针、政策,否定四项基本原则的;在"文革"及89年"政治风波"中犯有严重错误的,不得派遣出国。如经教育,对错误有深刻认识,现实表现好的,可以派遣出国。
2.凡参与刑事犯罪活动或已立案侦察的,不得派遣出国。受过刑事处分或劳动教养后分配工作的,不得派遣出国;但在长期考验中表现好,有专长又确为工作需要的,可以派遣出国。
3.凡有经济犯罪活动或正在被纪检、监察部门审查的人员,不得派遣出国;经济上犯有一般性错误,情节轻微,经教育确已改正的,可以派遣出国。经济部门的人员出国(境)必须由该部门出具元经济问题的证明函。
4.严重违反外事纪律,损坏国家尊严和利益,造成不良影响的,不得派遣出国;违反外事纪律,情节较轻,经过教育确已改正的,可以派遣出国.
5.因犯严重错误,受到撤销党内职务或撤销行政职务处分的,不得派遣出国;但经过1年以上时间的考验,确已改正错误,表现好的,可以派遣出国。、犯有错误正在处理过程中,未作结论的,或虽属一般性问题,但本人有严重抵触情绪的,暂不派遣出国。
(二)业务条件
1.出国人员必须熟悉本职业务,有一定的实际工作经验,具有分析问题和解决问题的能力,能够完成出国所负担的任务。
2.常驻国(境)外、留学进修、参加国际专业会议和专业技术考察的人员,一般应具有相应的外语水平。,
3.出国人员必须身体健康,能够坚持正常工作。
(三)关于离退休人员的出国条件
已经离休、退休的人员,不再派遣出国执行公务。对于少数有特殊专长的人员,离休、退休后又受聘或被借用的,确属工作需要,且在职人员不能替代的出访,由派出单位写明必须派出的具体理由o其中,司局级干部、高级专业技术人员由人事司报经总局党组审批;其他人员由有因公临时出国(境)人员审批权的单位审批,为离退休人员办理的审查只能为一次性有效件。
二、出国(境)人员的审批:
(一)因公出国(境)审批
1.常驻国(境)外人员(出国(境)半年以上人员)
中央管理的干部派驻国(境)外机构工作,由国家体育总局党组报中央审批。正副处级、正副司(局)级干部由组团单位报外联司,再由外联司将出国任务及团队人员名单上报国家体育总局党组审批;其他人员由国家体育总局分管领导审批(报批程序同司处级)。填报一份《因公出国人员审查表》(见附件2),单位及部门提出审查意见,凭任务报批件、组队表及办理出国(境)任务的过程文件,到人事司办理审批手续,由人事司出具审查批件(见附件4)。批件的有效期一般等同于其在国(境)外的时间,最长不超过三年。
处级以上领导干部派驻国外使领馆、联合国代表机构、其他国际组织、新华社香港分社和新华社澳门分社的,其出国(境)审批手续随任职手续一并办理.处级以上领导干部一般不得在国(境)外中资机构(企业)兼职。因特殊情况,需派驻国(境)外中资机构(企业)工作的,事先要征得外交部及驻外使领馆或新华社香港分社、新华社澳门分社的同意后再办理审批手续。派驻国外及港澳地区中资机构工作的人员,必须按行政隶属关系办理审查和报批手续,不得跨地区、跨部门审批,也不得委托审批.
2.因公临时出国(境)的审批:
(1)中央管理的干部因公临时出国(境)审批
中央管理的干部因公临时出国(境)审批,按中央规定,分别由中央外事工作领导小组办公室、外交部、国务院港澳事务办公室审核后报中央外事工作领导小组或国务院审批。中央管理的厅(局)级干部因公临时出国(境),由国家体育总局党组审批,报中央组织部备案。
(2)正处级以上干部因公临时出国(境)审批
正处级以上干部因公临时出国(境),可与出国(境)任务一起办理审批手续,但要由所在单位填写《因公出国(境)人员备案表》(见附件3),按干部管理权限,报送有因公临时出国审批权的组织、人事部门备案。
(3)副处级以下人员因公临时出国〈境)审批
副处级以下人员首次因公临时出国(境)。由所在单位党委或组织、人事部门负责填写《因公出国人员审查表》,单位及部门提出审查意见,凭任务报批件、组队表及办理出国(境)任务的过程文件,到有出国审批权的部门办理审批手续,由审批单位办理出国人员审查批件,审查批件有效期一般为三年,临时集训的人员视具体集训时间而定,可为二年、一年或一次性有效件,参加大型运动会(奥运会、亚运会等)的人员一般为一次性有效件。有效期满后出国应重新办理审查批件。在有效期内,发现出国人员有问题时,其所在单位应及时报告审批部门,由审批部门撤销其审查批件。
(4)集训或借调人员因公临时出国(境)审批
在国家队集训的运动员、教练员,行政关系不在各运动管理中心的,到达国家队集训的同时,应由原单位(省或市体委)出具一份同意其出国(《因公出国人员审查表》)及现实表现的材料,还应有一份原单位(省或市体委)出具的出国人员审查委托书(要注明具体同意年限),由有出国审批权的主管单位办理出国审查。临时借调人员出国,原则上按其行政隶属关系办理审批手续。凡借调六个月以上并有正式借聘合同的,在征得借出单位同意后,也可由用人单位办理审查和报批手续。审查有效期一般为一次性或根据借聘合同年限而定。
(5)招聘的流动人员出国(境)审批
招聘的流动人员,因情况复杂,派遣因公出国要从严掌握。被招聘的人员须在聘用单位正式工作一年以上(以聘用合同或劳动合同为准〉方能派遣因公出国。其人事关系和人事档案在聘用单位的,由聘用单位负责办理审查和报批手续;其人事档案仍在原工作单位的,由聘用单位的组织、人事部门征得原工作单位的意见后,办理审查和报批手续。一般审批有效期为一次性。
(6)跨地区、跨部门组团的审批
凡属跨地区、跨部门组团的因公出国(境)人员,必须凭据由有关出国任务审批机关出具的"出国任务通知书"和"出国任务确认件"办理审批手续;凡属委托审批的,必须凭据由有关出国任务审批机关出具的"出国任务批件"办理审批手续。否则,审批部门不予办理.
(7)参加大型运动会代表团的审批
参加奥运会、亚运会等大型运动会代表团人员,各单位在组队时应为其派出人员提供现实表现及同意其出国(境)的材料,报人事司统一审批,由人事司出具一次性审查批件。
3.在审查有效期内再次出国的审批
在审查批件有效期内再次出国,由所在单位填写《因公出国(境)人员备案表》,凭出国任务报批件报原审批部门备案。
(二)因私出国(境)的审批
1.因私出国(境)的条件
因私出国(境)的审批,根据组通字〔1995〕35号文,对在职领导干部从严,离退休干部适当从宽;党政领导干部从严,其他干部适当从宽;党员领导干部从严,其他干部适当从宽的精神,做好审批工作。
以下几类人员的因私出国(境)不予审批:
(1)刑事案件的被告人和公安机关或者人民检察院或者人民法院认定的犯罪嫌疑人;
(2)人民法院通知有未了结民事案件不能离境的;
(3)被判处刑罚正在服刑的;
(4)正在被劳动教养的;
(5)国务院有关主管机关认为出境后将对国家安全造成危害或者对国家利益造成重大损失的.
2.因私出国(境)的审批
因私出国(境)的审批,按干部管理权限审批。
(1)副部级以上干部因私出国(境),由国家体育总局党组审批,报中组部备案。
(2)副司(局)级以上干部、现职高级教练或著名运动员因私出国(境),须报人事司审核并提出意见后,再报总局领导审批;
(3)处级以下人员由有因私出国(境)审批权的单位党委办理审批手续;如本单位元审批权,其所在单位须写出请示报上级主管人事部门审批;
(4)具有因公临时出国(境)审批权的单位同时具有因私出国(境)审批权;
(5)由本人写出申请出国(境)的事由、出国(境)的时间及请假报告,到出入境管理处领取两份中国公民出入境申请表,将申请报告、与出境事由相应的证明材料及出入境申请表提交给所在单位,由有因公临时审批权的单位党委签署意见(注:人与档案须在一起)。
3.办理公证证明
需要办理公证的,由有因私出国(境)审批权的单位出具证明信到公证部门办理。按照公证部门规定的格式(见附件5),根据掌握的实际情况书写,并写明出处,由书写人签名,加盖组织人事部门专用章。凡由当事人本人书写的证明信一律无效。
三、出国审批有关纪律规定
(一)按照干部管理权限,分级负责,一级抓一级。每个单位有一名单位领导分管此项工作,组织人事部门有一名专职(兼职)干部具体办理该项工作。把出国(境)管理工作列入议事日程,对在审批权限内的因公、因私出国(境),要严格履行审批手续,按政策规定办,按程序办,不得越权审批。对不坚持原则、不严格把关、违反政策规定的审批部门,收回出国(境)审批权,并追究其责任。各单位要进一步增强政治责任感,加强出访人员的思想政治工作,进行爱国主义教育,尤其是运动队的思想教育工作,要抓紧抓实。
〈二)凡因私到国外和港澳地区探亲、访友、旅游、自费留学、个人应聘、任职等,应根据国家有关规定,办理因私出国,不得按因公名义审批出国。
(三)不得私自为他人非法办理出国(境)审批,不得搞权钱交易.一经查出,将追究当事人及主管领导的责任,视情节轻重予以党内或行政处分。
(四)对严重违反外事纪律或出走(含滞留不归)、叛逃的,要认真核实情况,及时逐级向上级主管部门报告,查找原因,总结教训,严肃处理有关人员.隐瞒不报或拖延上报的,要视情节轻重,给予党纪政纪处分.
四、其他有关问题
(一)填表注意事项
《因公挡国人员审查表》、《因公出国(境)人员备案表》要逐项认真填写,不得漏项,政治表现栏须由单位或部门填写,单位审查意见栏要由其所在单位领导签署意见并加盖单位公章.主管部门意见栏由有审批权的审批部门的领导签署意见,批准机关意见栏由审批部门签署意见(内容包括:任务报批件文号、审查批件文号、出访国家(地区)、出访时间及任务)。
(二)办理审批时间规定
办理审批手续的时间一般为8个工作日,大型团队出访一般为15个工作日。如未按规定提前送交材料,延误出访自行负责。
(三)打印审查批件注意事项
审查批件中主送单位为:出访人员的单位,有几个单位的人主送几个单位,单位要写全称;抄送单位为:党委、纪检监察、办公室、财务、外事、保卫部门、上级人事部门、安全部(40人以上团队需抄送)。
(四)保存审查批件
将最近一次做的审查批件(或复印件)保存好,以备在审查批件有效期内再次出访,填组队表、备案表、护照申请表等表格时查用(一次性有效批件除外)。
(五)年终总结及统计
每年的12月31日之前,向人事司报送当年的出国审批情况总结及当年的出访人员情况统计表(见附件6)。
附件:1.国家体育总局调整因公临时出国审批权限的单位(略)
2.《因公出国人员审查表》(略)
3.《因公出国(境)人员备案表》(略)
4.《因公出国及赴港澳人员审查批件》(略)
5.《公证证明信式样》(略)
6.《年出国(境)人员情况统计表》(略)