国家土地管理局


关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复
国家土地管理局



安徽省土地管理局：
你局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干问题的请示》（皖土［法］字［1995］第33号）收悉。经研究，现按照全国人大常委会《关于加强法律解释工作的决议》中“不属于审判和检察工作中的其他法律、法令如何具体应用的问题，由国务院及主管部门进行解释”的规定，就
法律应用性的一些问题，批复如下：
一、《城市房地产管理法》与《土地管理法》是相互衔接的，突出体现在这两部法律都坚持了全国土地、城乡地政统一管理的体制和原则。地方人民政府在确定房产和土地管理机构设置及其职权时，必须服从法律确定的土地统一管理的原则，即在对土地实行统一管理的前提下，房产管
理和土地管理可以合并由一个部门管理；如果继续实行房产和土地分别由两个部门管理的体制，则只能由土地管理部门一个部门管理土地，而不能出现两个部门管理土地的情况。
二、国务院国发［1990］31号文件在国务院1988年原则批准的建设部和国家土地管理局的“三定”方案的基础上，进一步明确了建设部和国家土地管理局的职责分工。1994年，国务院又先后批准了建设部和国家土地管理局新的“三定”方案，两个部门的职责应当按照新
的“三定”方案执行。
国家土地管理局新的“三定”方案规定的主要职责之一就是“管理土地市场，会同有关部门制订土地市场管理的法规和规章，规范土地市场”，这说明土地管理部门是土地市场即土地使用权出让和转让市场的行政主管部门。房地产市场同时涉及房屋买卖、租赁、抵押和土地使用权转让
、抵押等，凡土地使用权转让、抵押以及房屋租赁涉及土地使用权出租等应由土地管理部门负责规范和管理。
三、《城市房地产管理法》总则第六条的规定，对该法的分则（即第二章至第六章）和附则具有统领和规范的作用。因此，该法第四章规定的“房地产交易”应当由建设行政主管部门（或房产管理部门）和土地管理部门按照各自的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。具体来说
，房地产交易中凡涉及到房产方面的管理，如房屋估价、办理房屋产权过户手续等应由房产管理部门负责；凡涉及到土地方面的管理，如地价评估、办理土地使用权变更登记手续等，应由土地管理部门负责。
四、《城市房地产管理法》第三十三条规定的“房地产价格评估”，也应由建设部门和土地部门按照规定的职权划分，各司其职，密切配合，共同管理。国家土地管理局“三定”方案明确规定土地部门“会同有关部门进行土地估价工作”，“制订土地定级、估价标准……”，各级土地
管理部门据此应切实做好土地分等定级、地价评估和管理工作。
五、《城市房地产管理法》第三十四条第二款所称“县级以上地方人民政府规定的部门”应当由政府确定具体部门。房地产转让，房地产权利人应当在依法向县级以上人民政府土地管理部门申请变更土地登记时，如实申报成交价格。
六、根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为，此类房地
产转让审批，实质是划拨土地使用权转让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。
七、“土地收益”与“出让金”都是国有土地所有权的经济体现，属地租性质，应当按照出让金的管理办法进行管理，其土地收益全部上缴财政，用于城市基础设施建设和土地开发。土地管理部门具体实施出让方案，负责代收出让金，同时负责划拨土地使用权转让的审查报批。因此，
第三十九条第二款规定的“土地收益”也应由土地管理部门负责征收管理。
第五十五条规定的房屋出租，是否向国家缴纳“土地收益”（其性质如前所说，与出让金相同），取决于该出租房屋所占用的土地使用权性质，即是划拨土地使用权还是出让土地使用权，而确认其性质的只能是土地管理部门。因此，以划拨方式取得土地使用权的房屋租赁的“土地收益
”，也应按照出让金的管理办法，由土地管理部门负责征收管理。
八、目前，国务院尚未对预售商品房是否可以再行转让的问题作出规定。如果你省作出规定可以再行转让预售商品房，为了有利于保障交易双方当事人的合法权益，特别是确保商品房预购人在房屋建成后能够顺利办理土地登记手续，在国家作出统一规定前，建议规定如商品房预购人再
行转让预售商品房时，商品房预购人应当到土地管理部门办理土地予登记变更手续。
九、以出让方式取得土地使用权的房地产拍卖，目前国家尚无明确规定由谁主持和负责，国家现正在起草和制定《拍卖法》，有关内容可在《拍卖法》中规定。但是，设定抵押的房地产是以划拨方式取得土地使用权的，拍卖房地产时，该划拨土地应纳入出让轨道，作为一种出让行为，
该项拍卖必须由土地管理部门负责。
十、“中介服务机构”和“房地产价格评估人员资格认证”同样应由土地部门和建设部门各司其职、分工负责。具体来说，土地管理部门主要负责土地价格评估机构和土地估价人员的资格认证及其业务指导和管理工作；房产估价机构和房产估价人员的资格认证，则由建设部门负责。
土地管理部门组织考试认证颁发的“土地估价师资格证书”是土地估价人员专业资格的凭证，凡是未经土地管理部门认证或没有土地管理部门参加认证而取得的有关土地估价的证书，其人员都不具备土地估价的专业资格，在实际工作中也不能开展有关业务。具体依据可参见国家土地管
理局“三定”方案；财政部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《关于印发〈清产核资中土地估价实施细则〉的通知》；财政部、建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局联合下发的《清产核资中土地清查估价方案》；国家土地管理局、国家工商行政管理局联合下发
的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》；国家土地管理局、国家体改委联合下发的《关于印发〈股份有限公司土地使用权管理暂行规定〉的通知》；国家计委、国家土地管理局联合下发的《关于土地价格评估收费的通知》等文件。
十一、根据《城市房地产管理法》第六十一条的规定办理房地产抵押登记时，可以分别向土地管理部门和房产管理部门申请办理抵押登记。房地产抵押价值中，土地的抵押价值要远远大于房产的抵押价值，抵押权人主要是着眼于土地价值才设定抵押，而且土地使用权抵押的合法性决定
了整个房地产抵押的合法性。因此，如果一个部门负责抵押登记，这个部门应为土地管理部门。
十二、《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定，可以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定，由出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。



1995年3月11日
江西省鹰潭市人民政府


鹰府办发〔2005〕53号

鹰潭市人民政府办公室关于印发《鹰潭市鼠害与卫生虫害防治管理规定》的通知

各县（市、区）人民政府，市龙虎山风景旅游区管委会，市工业园区管委会，市政府各部门：
　　《鹰潭市鼠害与卫生虫害防治管理规定》已经二OO五年九月二十九日市政府第三十四次常务会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。

　　

　　 二OO五年九月三十日

　　鹰潭市鼠害与卫生虫害防治管理规定

　　第一章 总则
　　第一条 为预防、控制和消除鼠害与卫生虫害，防止疾病传播，保障人民身体健康，根据《江西省爱国卫生工作条例》的有关规定，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条 本规定适用于本市行政区域内所有机关、单位和个人。
　　第三条 本规定所称鼠害与卫生虫害是指在工作、生活和居住环境中，老鼠、蚊子、苍蝇、蟑螂（简称“四害”）及其它传染病媒介生物给人体健康带来的危害。
　　第四条 市人民政府爱国卫生运动委员会（下称爱卫会）及其办公室负责全市鼠害与卫生虫害预防、控制和消除工作。
　　县（市、区）人民政府、市龙虎山景区、市工业园区爱卫会及其办公室负责本辖区内鼠害与卫生虫害预防、控制和消除工作。
　　第五条 预防、控制和消除鼠害与卫生虫害是全社会的共同职责。各机关、企事业单位、社会团体、组织及个人，都有预防、控制和消灭鼠害与卫生虫害的义务，对违反本规定的行为有权制止和举报。
　　第六条 卫生、农业、建设、文化、粮食、房管、人防、工商等行政管理部门应依各自的职责范围，共同做好预防、控制和消除鼠害与卫生虫害的工作。
　　卫生、文化、广电、教育等行政管理部门和各新闻单位应采取多种形式，广泛开展消除鼠害与卫生虫害的宣传教育工作。
　　第二章 措施和要求
　　第七条 鼠害与卫生虫害的预防、控制和消除工作应当坚持治本为主、标本兼治的原则，按照下列要求进行：
　　（一）季节防治。每年春、秋两季开展灭鼠，夏季开展灭蟑螂、灭蚊、灭蝇活动。
　　（二）环境防治。充分发动群众，大搞室内外卫生，彻底清除垃圾，治理“四害”孳生场所，破坏媒介生物的取食、繁殖和隐藏条件，清除鼠洞、鼠咬痕、鼠粪等鼠迹，粮油、食品、饮食服务等特殊行业要完善防治“四害”的设施。
　　（三）物理防治。可用鼠笼鼠夹等器械以及粘、诱、捕、打、烫等方法捕杀“四害”。
　　（四）化学防治。用国家规定的杀虫（灭鼠）药剂通过滞留喷洒、胃毒杀、触杀等方式杀灭害虫。
　　（五）统一防治。统一组织、统一购置药饵、统一投药时间，保证投药的饱和率、覆盖率、到位率，并符合规范要求。
　　第八条 各机关、企事业单位、社会团体、组织及个人应当积极参与鼠害与卫生虫害防治工作，并采取以下措施：
　　（一）采取堵鼠洞，粘杀、捕杀、毒杀等措施进行防鼠灭鼠。
　　（二）经常清理疏通下水道、沟渠、平整洼地、清除室内外各种闲置容器内的积水，控制蚊虫孳生。
　　（三）加强对厕所、垃圾箱及废弃物的管理；容易孳生蚊、蝇的垃圾应有密闭容器装载，实行垃圾袋装化和垃圾收集运输密闭化；垃圾应当日产日清。
　　（四）居所及办公场所应当填补缝隙，防止蟑螂藏匿、孳生。
　　（五）积极配合“四害”密度调查与虫情监测，并接受监督员监督管理。
　　（六）各机关、企事业单位、社会团体、组织及住宅户负责杀灭本区域鼠害与卫生虫害；消除鼠害与卫生虫害药品按照“谁受益、谁出钱”的原则购买。
　　第九条 食品生产经营、废品收购、建筑工地和集贸市场等易招引、孳生鼠害与卫生虫害的行业和场所，应有完善的预防、控制和消除措施，并有专人负责鼠害与卫生虫害预防、控制和消除工作，确保本单位除“四害”工作达到控制标准。
　　第十条 城镇鼠、蚊、蝇、蟑螂控制标准
　　（一）灭鼠标准
　　1、15平方米标准房间布放20×20厘米滑石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过3%；有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕迹的房间不超过2%；重点单位防鼠设施不合格处不超过5%。
　　2、不同类型的外环境累计长2000米，鼠迹不超过5处。
　　（二）灭蚊标准
　　1、居民住宅、单位内外环境中各种存水容器和积水内，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3%。
　　2、城区内大中型水体内，用500毫升收集勺采集的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3%、阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。
　　3、废品、轮胎、缸罐存放处、建筑工地等特殊场所白天人工诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只。
　　（三）灭蝇标准
　　1、重点单位有蝇房间不超过1%，其它单位不超过3%，平均每一阳性房间内不超过3只；重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%；加工、销售直接食用食品的场所不得有蝇。
　　2、蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3%。
　　（四）灭蟑螂标准
　　1、室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3%，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只。
　　2、有活蟑螂卵鞘房间不超过2%；平均每间房不超过4只。
　　3、有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。
　　第三章 组织与管理
　　第十一条 各级卫生防疫机构具体负责鼠害与卫生虫害密度监测和除“四害”技术指导工作。应当将除“四害”工作纳入食品生产、饮食经营单位、公共场所卫生许可证管理的内容，对除“四害”防治设施不完善、“四害”密度超过国家标准的，限期整改后方可以发放卫生许可证。
　　第十二条 市、县（市、区、景区、园区）爱卫会设立消除鼠害与卫生虫害经营性服务站；聘用除“四害”监督员，由从事爱国卫生工作的人员或除“四害”专业人员担任，由同级爱卫会任命。
　　除“四害”监督员履行下列职责：
　　（一）宣传除“四害”知识，监督、检查、指导本地区各机关、企事业单位、社会团体及居民住户开展除“四害”工作。
　　（二）依法调查违反本规定的行为。
　　第十三条 市、县（市、区、景区、园区）爱卫办可根据需要聘请具有除“四害”专业知识的人员担任除“四害”检查员。
　　除“四害”检查员履行下列职责：
　　（一） 协助监督员开展除“四害”工作，宣传除“四害”知识，进行技术指导，向聘请机关报告工作。
　　（二）组织供应除“四害”药品、器械，协助定期开展本辖区鼠害与卫生虫害密度调查。
　　（三）协助除“四害”监督员调查违反本规定的行为。
　　第十四条 鼠害与卫生虫害防治工作按照下列分工进行：
　　（一）食品生产经营单位由生产经营者负责；
　　（二）河道由河道管理部门负责；
　　（三）公共厕所（贮粪池）、垃圾填埋场、中转站及垃圾桶（箱）、公共绿地按隶属关系由环卫、园林部门负责；
　　（四）楼群垃圾桶（箱）、垃圾通道由产权或者物业管理单位负责；
　　（五）窨井（缸）、下水道按隶属关系由市政部门或者其它产权单位负责；
　　（六）集贸市场由市场主办单位负责；
　　（七）公共场所、旅游景点、单位内部及家属区按隶属关系由建设、旅游等部门以及各单位自行负责；
　　（八）居民区、居民住户由居委会和居民本人负责；
　　（九）其他场所按隶属关系由产权单位或者管理部门负责；
　　第十五条 杀灭、消除鼠害与卫生虫害药品应具有高效、低毒、低残留性。国家禁止使用的剧毒、急性杀鼠剂等禁用药品一律不准使用。
　　第十六条 生产、经营杀灭鼠害与卫生虫害药品的企业和单位，应按国家有关规定取得生产、经营许可证，方可到工商行政管理部门办理注册登记手续，所生产、销售的杀灭鼠害与卫生虫害药品应符合国家标准。
　　第十七条 从事预防、控制和消除鼠害与卫生虫害经营性服务的机构，必须到工商行政管理部门办理营业执照，并到当地爱卫办和农业行政管理部门备案。从业人员应接受省、市有关部门组织的专业知识培训，并经考核合格后方可上岗，经营杀灭鼠害与卫生虫害药品应符合国家标准。
　　第十八条 各机关、企事业单位、社会团体、组织和住宅户，可以委托消除鼠害与卫生虫害专业经营性服务机构承包或代办除“四害”工作；委托人应当支付药品费用和劳务费用，受托人应当保证服务质量。
　　劳务费标准按物价部门规定的标准执行。
　　第四章 奖励与惩罚
　　第十九条 对预防、控制和消除鼠害与卫生虫害工作成绩优异的单位和个人，由同级人民政府或爱卫会给予表彰奖励。
　　第二十条 未办理营业执照经营杀灭鼠害与卫生虫害药品和从事杀灭鼠害与卫生虫害服务的，由农业、工商、安全监督等管理部门依法处理。
　　第二十一条 生产、销售国家禁止使用的杀灭鼠害与卫生虫害药物的，由农业行政管理部门或工商行政管理部门责令其停止生产和销售、没收全部未销产品和非法收入并按有关法律、法规予以处罚；造成人、畜中毒或其他重大污染事故构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十二条 对违反本规定拒不开展除“四害”工作的机关、单位、个体工商户、住宅户，由各级爱卫会给予警告，并限期改正；逾期不改的，由各级爱卫会指定除“四害”专业消杀机构代其开展除“四害”消杀工作，其发生的费用由相关单位、个体工商户、住宅户承担。
　　第二十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
　　第五章 附 则
　　第二十四条 农村结合“两管五改”（即管水、管粪、改水、改厕、改灶、改畜圈、改造环境）为重点的环境卫生治理，有计划地组织群众开展消除鼠害与卫生虫害工作，使其逐步达到控制标准。
　　第二十五条 本规定具体应用中的问题由市爱卫会负责解释。
　　第二十六条 本规定自二OO五年十月十五日起施行。